第108章 布局日国房地产2

红色火山 / 著投票加入书签

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    第1个影响就是RB的出口受阻。

    因为这几个国家一起抛售美元买进其他国家的货币,所以就造成了这个美元的贬值。比如说一美元原来可以兑换250日元,但是呢,经过这个协议操作后,一美元只能换120元了,反正就是日元升值得非常厉害。

    那可以想象一下,本来RB的产品到美国去,比如说在RB卖250元,到美国应该卖一美元,结果现在呢到美国就卖2美元了,那东西贵了嘛,所以美国人就不买了。所以出口就会受阻,那么一旦如此,RB经济就会受到影响。

    所以RB人担心日元升值,会损害它的经济竞争力,导致经济衰退,所以采用了一个措施,是什么措施呢?

    就是放松信贷,来刺激经济增长。也就是降低利率,降低银行的贷款利率,降低利率之后就可以促使企业更多的拿这个贷款,然后促进生产。

    RB央行为了刺激经济的持续发展,采取了非常宽松的金融政策,在随后的几年时间里面,RB中央银行连续5次下调利率,利率水平由1985年的5%降至1987年3月以后的2.5%,在当时为RB历史上最低。

    同时,货币供应也开始大放水。1985年后的5年里,RBM2同比增速从8%上升至12%以上。各大银行拼命去放贷,银行总放贷金额增加96万亿日元。各类消费信贷公司也野蛮生长。

    由于货款利率是如此之低,与投资收益相比简直可以忽略不计,人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是,股价扶摇直上,地价暴涨。

    还有一个问题,那就是日元的升值造成了什么呢?

    造成国际上的一些热钱涌入RB,资金涌入,比如说有一些RB的老板本来在美国买国债,一看到美国人不行了就把国债卖了,然后回到RB来,把钱存到银行里,你存到银行里会有什么结果呢,那就是银行里钱就多了,银行里钱多了,他要把这个钱贷出去啊,于是就造成了这个贷款的增加。

    当时每一个银行的业务员,它都有一定的任务,就是你必须得多待出一些钱去,所以银行业务员四处跑,不是求你存钱,是求你代款,是因为当时银行里的钱实在太多了。

    说到这儿就能够看得出来,这个协议最终还是落到了RB的银行或者说货币政策上,那么这个货币政策执行了之后又有什么样的结果呢?

    这就造成了一个巨大的泡沫。但,泡沫只有破裂后,才知道是泡沫。

    10多年后,RB原央行行长黑田东彦总结说:“造成严重通货膨胀和资产泡沫并不是日元升值本身,而是当时RB政府采取了错误的财政政策和货币政策。”

    当时大量游资热钱不断流入股市和房地产市场,企业从银行贷款非常容易,银行还会很热心地劝告那些有存款的人进行土地投资:“地价在不断上涨,而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话,肯定会因土地升值而大赚一笔。”

    于是就出现房地产商、建筑公司甚至一些中小企业,都利用土地担保向银行贷款,银行给他相当于土地价格70%左右的资金,然后公司再以新的土地为担保,去买别的土地,如此循环反复。致使股票和房地产价格暴涨。

    在这双重收益的刺激下,国际游资大举进入RB的股市和楼市。国际游资的流入,又促使日元进一步升值,股市和楼市泡沫的进一步膨胀,而这反过来又刺激国际游资进入RB进行投机。周而复始,股市泡沫和楼市泡沫越吹越大。在巨额虚拟资产的光环下,一个巨大的泡沫产生了。

    RB的房地产怎么样的?RB是一个地少人多的国家,那么所有的人都向往这个东京大阪这样的大城市里面挤,所以当时流行一句话叫做“东京大阪永远涨,RB永远世界第一。”

    这样的情况下,大家就疯狂的去买地,东京圈的地价多少呢?它平均的地价已经达到了平均30 万美元每平米,相比于几年以前,大概也是涨了400%,这个价格还是当年的价格,考虑通货膨胀的话,这个价格就会更贵。

    1987年1月东京附近的土地比一年前上涨了23.8%,1988年1月竟又上涨了65.3%,胆子大得很,能跟2015年深圳的上涨速度持平(深圳是65.21%),土地投机者因为其所拥有的土地资产升值而变成了大富翁,贷款银行的金融资产也因此膨胀起来。

    当时有很多关于房地产的传说,比如说有一个看门的老人,他工作了40年,一生也没赚到什么钱,后来他要回乡下了,就把自己在东京的一个很小很小的一个房子给卖了,结果卖了多少钱?卖了800万美元,就卖了这么多钱,一下子成为千万富翁,衣锦还乡了。

    再比如,1987年福布斯第一次公布全球富豪榜,前10名里,第1名是RB房地产大亨堤义明,第2名还是RB房地产大亨森代吉郎,第3名同样是RB房地产大亨小林茂,第4名还是RB房地产大亨……第8名也是一个RB地产商。

    当时的RB股市是怎么样的?

    因为钱实在太多了,所以很多人就把钱投到股市里面,造成了股市疯涨,在1989年,也就是在RB的这个广场协议签订之后4年,这个RB的日经指数涨到了39857点。

    RB企业的市值总额,在最高点时甚至膨胀为美国企业的1.5倍,占全世界的45%!光是RBNTT一家公司的市值,总额就超过了美国AT&T、IBM、埃克森、通气电气、通用汽车等几大公司的总和,野村证券的市值总额更是超过美国所有证券公司的总和。

    但是在4年之前呢,RB的股市指数还不到1万点,也就是说呢,RB在4年之内股市涨到了原来的400%,跟房地产是同步的,那长得算是非常非常高。

    不过要知道不管是股市还是房市,他一旦价格超高了之后,总有一天是要破灭的,终于这个泡泡也就破碎了。

    泡沫破碎,就不得不谈一个人,这个人名字叫三重野康,其实在之前RB经济泡沫出现的时候,他就已经敏锐的感觉到了这个泡沫,这样下去不行。

    于是他就一直在要求RB的央行要提高利率,但是当时没有人理他,后来他自己当了银行行长了,于是就开始执行自己的政策,不怎么理那个首相,他自己去执行政策。

    他的第1个政策,就是在1990年开始,RB银行开始上调基准利率,3月上调1%至5.25%,它连续的提高利率。提高利率了之后,那自然而然这个利息高了,贷款的人就少了。

    这个银行就想,我得把这个贷款的钱收回来,于是派人去收钱,那么派人去收钱的时候,有些人拿这个钱去炒股了,他自然就得从股市里面撤出来是吧,于是股价应声下跌20%,8月利率上调至6%。

    就在这个月,萨达姆入侵科威特,大家都预感又要爆发石油危机了,纷纷抛售股票,日经股价疯狂下挫33%,降至最高值时的一半,到1991年1月12日,RB股市暴跌了70%。

    就是从此之后呢,RB的股市进入了20年的熊市,这个最低的时候跌到了7000多点,跌到了原来的1/5还不到,直到2010年之后,RB的股市在稍微有点起色,但是到了2020年距离这个最高点位其实还是差很远的。

    不过房子相对于股市来讲还要滞后一些,90年的时候政策已经出了,结果房价还在涨。

    三重野康一看不行,继续出猛招,在1991年5月的时候,RB推出了地产税,也就是所谓的房产税,有了这个地产税,那你买了地之后你就要每年不停的交钱,同时他还限制了土地的融资。

    这一剂猛药支出,房价也应声而跌,1991年下半年,东京住宅用地就开始猛地下跌14.7%,随后东京房价最多跌去了70%,直到2020年也没有恢复到当年的这个水平。

    地产泡沫崩溃后,RB土地资产大幅缩水,从1990年到2004年,14年下降到只有过去的三分之一,除城镇外,包括耕地、山林在内的土地资产总额由1990年的2452万亿日元降至2004年的1245万亿日元。

    泡沫崩溃,最终让RB人付出了沉重代价。有智库测算,RB资产损失达到377万亿日元,按120日元/1美元,约3.14万亿美元。

    相当于RB国财产的12%-13%。而第二次世界大战给RB造成的物质损失也仅仅相当于RB国财产的14%-15%。所以,这场经济泡沫崩盘,说是第二次战败倒也不为过。

    许多买了房子的人因为资不抵债,把这个房子都交回到这个银行去了,但是这样的话你就要宣布破产。也就是你没有地方住了,然后有些人为了有自己房子住,所以不敢宣布破产,于是他这一辈子都在还这个房子的钱,在RB经济泡沫的这个过程之中,有很多人倾家荡产,这里面有普通人,当然也有商界的大老板。

    房价硬着陆让RB接盘侠遭到灭顶之灾,举个例子,有RB职员花5500万日元在市中心买了套老破小,首付1000万,贷款4500万,股市重挫下被解雇,这位职员就背负了巨额债务,还到2019年还没还完。

    又比如,有一个百货公司的名字叫八佰伴,当时是RB第一的百货公司,这个百货公司的老板叫和田一夫,当时银行的职员,他说你要发展百货公司,你就要买地,你要买地你就得贷款,你多贷点款,你多买点地,以后你不光公司能挣钱,你自己的地还挣钱。

    结果和田一夫就相信了这个话,后来经济泡沫被刺破了,他资不抵债了,它通过一系列的方法筹集了320亿日元,结果银行的人就来了,说你先把这个钱还给我,然后呢,你的公司股价就会涨,然后我再把这个钱贷给你。这个和田一夫把这个钱还了之后,银行就再次消失了,再也没有出现,到97年的时候,这个八百万百货就宣布了破产,这样的一个商界皇帝最后就成了一个无家可归的流浪汉。

    RB最大的百货超市集团八佰伴破产后,总裁和田一夫总结失败的根源:太相信房地产,太相信银行。

    可以从RB经济泡沫的故事可以得到很多启示,比如说,美国这个跟RB签订广场协议其实只是一个诱因,那么真正使得RB经济出现泡沫和破裂的是他自己。

    货币政策在不合适的时间,实行了宽松的货币政策,造成了RB的这个货币泛滥,同时,在刺破泡沫的过程中也过于粗鲁,造成这个RB经济的硬着陆,所以这个损伤非常巨大。2019年中国一直说的要软着落就是这个原因。

    和RB形成鲜明对比的是德国。

    因为对第一次世界大战后,魏玛共和国时期恶性通胀记忆深刻,所以,德国对宽松货币政策持保留态度,而是把重心放在国内,尤其是,稳定国内物价、产出上。

    广场协议后,德国也下调存款利率,但下调幅度要小于RB,而且又在RB之前开始上调(1988年9月开始),也就是说德国货币政策比RB更稳健。

    德国企业、个人杠杆率也要低于RB。简单地说,德国并没有像RB那样疯狂刺激经济。所以,德国股市、房地产尽管有起伏,但并没有造成巨大的波动。

    而且,德国始终重视实业发展,还积极引导新兴产业发展,鼓励企业研发。1991—2017年德国制造业增加值占总增加值基本上都在20%以上(除2009年经济危机期间)。相比较的是,房地产不超过12.5%。金融业也维持在6%以下。

    正因为重视实业,始终避免经济脱实向虚,所以,房地产、股市的起伏,才没有导致德国整体经济动荡。而这正是2019年中国再做的事情,其中一个政策是给实体企业大幅减税降负。

    RB迷失了,只是因为上一代人想走捷径,不走正道,最终却走到了歧途。

    然而,一代人铸成的错误,却要几代人来承担代价。

    在2000年的时候,RB人写了一本书叫失落的十年,在2010年的时候,美国人又写了一本书叫失落的20年,可能到2020年的时候呢,中国人又要写一本书叫做失落的30年。

    这都指的是RB,到现在为止还没有从当年经济泡沫的破裂中恢复过来,不过,RB依然是世界上最发达的国家之一,它是世界上最大的债权国,家底有的是钱,所以他挺过了这一次难关。

    同时,更重要的是RB的经济泡沫破裂之后呢,进行了30年的反思,他们明白了,努力工作会获得比炒房子炒股更好的生活。在几十年的时间里面,RB也实现了产业结构的升级,它的科技水平也一直走在世界的前列,他的医疗/教育/人均寿命等等都是世界上最好的国家之一。

    RB在房地产泡沫后也创造了两大奇迹:

    一是在海外再造一个RB,到2017年,RB在海外净资产为1000兆日元,约为58兆人民币,27年蝉联世界第一(海外净资产第二名是德国),据大型顾问公司RECOF统计,光2017年度RB共有687件海外企业合并或收购,金额达51DP是本土的1.5倍,所以本土就算负增长,依然能保持稳定。

    二是RB一直将拥有先进的制造业做为国家根基,在汤木路透评选出的全球创新企业百强里,RB以40家企业数量排在第一,美国也只有35家,其中松下公司由传统消费电子已转型到汽车电子、住宅能源领域,夏普转向机器人、健康医疗,索尼转向高精摄像等等。

    2017年,美国全年研发投入是4960亿美元,占全球研发投入的26%,中国全年研发投入是4090亿美元,占全球的21%,已经降到世界第三大经济体的RB,研发投入还能达1670亿美元,可见RB在房地产泡沫破灭后的政府和企业债务扩张,大量投入到企业的技术研发和创新中,最后形成了世界一流的技术体系和全球领先的跨国企业。

    因此日国是个不能小看的国家。看清别人,也不要低估自己,努力奋斗,未来中国一定会发展的更好。